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      廈門布局物業城市服務新賽道
      發布時間:2021-05-07 10:02
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      當前,在國內一些大型城市,物業企業的業務邊界正在進一步拓展,從住宅物業、商業物業轉向城市公共服務,在城市空間管理、城市資源運營、公共輔助服務等方麵持續升級。

      在廈門的決策者和行業專家看來,麵對物業行業積極布局城市服務的新機遇,廈門可以發揮優勢做強市場,為城市服務品質提升、物業企業拓展市場、解決基層治理難題等提供解題思路。

      定製服務

      形成城市治理新生態圈

      2017年,坐擁萬國建築的鼓浪嶼申遺成功,鼓浪嶼曆史國際社區成為廈門的一張新名片。

      為了擦亮這張城市新名片,鼓浪嶼迎來了一位“大管家”。2020年3月,萬物雲(原萬科物業發展股份有限公司)與廈門思明城建集團有限公司、廈門思明市政事業發展有限公司,共同成立廈門市思明城市資源經營管理有限公司(以下簡稱思明城資),為鼓浪嶼全島提供整合運營服務。5月,思明城資正式登島,萬物雲城作為萬物雲推出的第一個城市服務獨立品牌,與思明區區屬國企正式開啟鼓浪嶼城市空間整合服務模式的探索。

      “以思明城資為運營主體,我們在鼓浪嶼的業務範圍包括環衛、市政、綠化、市容等全方位管養服務。”廈門萬科物業總經理項淩雲介紹說。

      城市管理精細化的背景下,萬物雲城與思明區合作試點鼓浪嶼“城市空間整合服務”,即政府把城市公共空間整體作為一個“大物業項目”,委托一家市場化的企業統籌運營管理,雙方發揮優勢,形成政府主導、企業協同、社會參與的城市治理新生態圈。

      “過去,街道在管理中往往花費巨大的人力物力在具體事務的多頭對接和協調中,且容易因為多頭管理而存在職能交叉、責任不清等問題。”鼓浪嶼街道副主任魏盛發表示,通過與萬科這樣的專業物業企業合作,成立思明城資,既整合了服務資源和事務,實現了“專業人做專業事”,也降低了政府管理成本,真正做到“花小錢辦大事”。

      政府攜手企業,帶來的是治理“1+1>2”的效果。以鼓浪嶼的環衛工作為例,通過引入萬物雲城SOP標準化作業流程,因地製宜精準製定工作標準、考評細則,搭建鼓浪嶼環衛清潔管理體係,有效提升了環衛清潔的工作效率。在市政服務和園林服務方麵,思明城資也通過將萬物雲城成熟的數字化係統引入鼓浪嶼,推動鼓浪嶼市政設施設備核心要素的數字化管理和全生命周期的管理。

      此外,物業企業的介入也推動執法管理的柔性化,變執法管理為日常前端的服務先行,形成良好的共治氛圍,“企業服務在前,政府管理在後”的模式對社會矛盾起到了很好的緩衝作用。

      “作為國內物業管理行業的領跑者,以數字化、機械化、專業化的運營手段實行‘繡花式’精細化管理,是我們的核心競爭力。”項淩雲告訴記者,除了傳統物業企業的優勢服務外,他們還結合鼓浪嶼曆史國際社區的世遺特色,提供公有房產運營管理、曆史建築保護、文化提升等定製化服務,真正將城市空間整合服務的效益最大化。

      “早在2017年,萬科物業就開始了城市服務計劃,提出‘物業城市’管理模式,並在珠海的橫琴新區開啟了首個新業務。”項淩雲說,萬物雲城在橫琴的成功探索為企業後續的“開疆拓土”奠定了基礎。目前,萬科正積極打造“萬物雲城”品牌,計劃用三年時間落地100個城市服務項目。

      應需而生

      物業城市服務方興未艾

      隨著城市發展和政府職能轉變,物業企業積極尋求城市服務行業新機,特別是在受到新冠肺炎疫情影響的2020年,人們開始重新認識物業管理的價值,對物業品質服務的需求不斷升級。

      在廈門物業行業的從業者看來,隨著今年1月5日,住房和城鄉建設部等多部門關於加強和改進住宅物業管理工作的相關利好舉措的出台,物業行業也迎來了新的發展機遇,其中,物業城市服務無疑是未來趨勢,也是潛力巨大的新藍海。

      所謂物業城市服務,即運用市場機製,通過“專業服務+智慧平台+行政力量”相融合的方式,對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”,包含市政養護、物業管理、市民生活服務等多元化、多領域的業務。

      根據行業測算,城市公共服務將是一個萬億級市場,也是物業公司新的獵場。以企業思維提升城區治理的服務意識、成本意識、效率意識和精細化水平,在有限的預算下,引進社會力量,將一部分公共管理服務職能分包給市場化企業,成為許多城市新的嚐試和選擇。

      廈門大學經濟學院副教師劉根榮認為,政府攜手企業的城市空間整合服務成為“天時、地利、人和”的必然結果。一方麵,是政府部門有提高城市治理水平、探索城市管理提升新思路的客觀需求;另一方麵,行業快速發展和激烈競爭之下,物業企業孵化城市整合服務新型業務,也成為其轉型發展重要路徑。

      事實上,已經有越來越多的物業企業加速布局,除了萬科物業,碧桂園服務、保利物業、龍湖智慧服務等龍頭企業也積極試水,搶占城市服務賽道,並孕育出多種服務模式。保利物業瞄準全國超過3.8萬個城鎮,先後在浙江省嘉善縣下屬天凝鎮、大雲鎮、西塘景區等地布局,參與城鎮公共服務管理;世茂服務與江蘇省宿遷市宿城區人民政府合作,將共同搭建“城市綜合運營管理服務平台”,其切入點是負責服務8個常年投訴量較高、難管理的住宅小區……

      “新的環境下,物業服務正在打破邊界,開拓新市場,這個邊界既是橫向的拓展,也是縱向的深耕。”在廈門聯發物業總經理盧欣看來,城市服務是未來趨勢,但這其中也充滿多種可能。對於體量較小的企業來說,走細分領域的精細化發展之路,或許是更優的選擇。以聯發物業在廈門諸多文創園和工業園的管理為例,聯發物業積極發揮紮根特區發祥地廈門市湖裏區的優勢,將老舊工業園區改造升級的契機作為企業轉型發展的重要平台載體,實現轉型升級,拓展品牌服務。

      挖掘潛能

      探索破解基層治理難題

      物業解決的不僅僅是管理問題,更是治理問題。物業城市服務在未來城市基層治理方麵大有可為。目前,廈門也在針對物業城市服務展開探索。

      解決老舊小區無物業管理問題,將物業城市服務與老舊小區改造提升相結合就是重要的切入點。廈門的思路是,以老舊小區改造為載體,引入物業城市服務,實現城市服務的捆綁升級。具體來說,即通過加大政策扶持力度,提倡相關政府部門通過購買服務等方式,將改造片區內市容環衛、道路養護、綠化保潔、路燈管養、公用停車場管理等“城市市政物業”整體打包移交投資運營主體管理,以規模化經營降低物業服務成本。

      此外,提倡將老舊小區的環境衛生、門衛等基本物業服務(街鎮兜底物業)整體打包給投資運營主體管理,並給予一段時間的扶持期,以逐步提高小區居民繳費意識。對於切實無法實現資金平衡的老舊小區改造項目,可研究提供給投資運營主體本片區或跨片區的使用者付費的平衡資源運營項目,以項目組合彌補老舊小區改造支出。


      劉根榮表示,這個過程中,要推動物業企業服務與城市品質提升、城市精細化治理的有機融合,尤其是結合推進舊區改造、城中村改造,推進綜合治理,支持推動物業管理規範有序,實現行業管理和城市提升“雙豐收”。

      他建議,物業城市服務除了廣度上的探索,也可以嚐試深度和精度上的突破。比如,隨著社會老齡化的日趨嚴重,可以發揮物業企業與小區聯結緊密的特點和優勢,探索物業企業與養老服務的結合。

      “廈門在搶抓物業城市服務方麵具有天然的優勢,比如,廈門在公共服務、基礎設施等方麵有良好的條件,此外,基於數字化、智慧城市的打造,廈門也形成了成熟的經驗。應該發揮優勢,找到更多的服務場景的切入點。”劉根榮說,可以通過學習借鑒優秀經驗,引入專業力量、突出平台建設,打造社會治理的共建共治共享新格局。